一线城市买房反思

在一线城市，刚需需要买房，投资也需要买房。只要你有钱，有房票就可以一直买房，稳赚不赔。

为啥要买房

买房是为了刚需。无论是谈婚论嫁，还是共筑一个港湾，房子都为这些提供了物质基础。不用在乎房东的奇葩要求，也不用经历搬家的劳累。在自己家里可以随心所欲。

买房是为了保值。看看外面的物价，看看周边的房价，这些都在涨，只有 RMB 在贬值。小时候 2 分钱就可以买个烧饼，现在一个烧饼得要 1.5 元。钱还是那个钱，但是已经没有那个价值了。把钱放在银行看它贬值，不如让它变成房子跟着现实一起涨。

买房是为了投资。关注了叫“猴大大”的博主，他做过这样一个对比：作为包揽 2019 年度公募基金业绩排行榜前三的广发基金经理刘格菘，在 5.86 年的投资年限中，共取得 186.41% 的总回报，年化回报率超过 20.34%。这就是市场最顶尖的高手所能达到的年化收益。在过去 20 年里，任何普通人在上海买房子。随便瞎买，任何时间买，到下轮行情周期结束，至少涨幅 100%。若选对“好”房子，涨幅 300% 的案例也寻常。按随便瞎买的算，楼市 5 年翻一翻，年化 18.9%，这是普通人在上海买房子的年化收益水平。所以这就是为啥投资可以投在一线城市的房子上。

上面的道理我一开始也不懂，经历了 2020 年 12 月末疯狂的上海房价，亲眼目睹了一间 66 平的房子（双学区）由 650 万在 2 周内涨到了 900 万，我渐渐懂了。

买房的目的

做任何事都要明确目的是啥，对于买房也一样。当然买房的目的不一样，对房子的考量也不一样。有人买房是为了有个家，此时的考量就是两房以上，方便以后照顾小孩，其它的楼层，位置就没有那么太在乎；有人买房是为了小孩上学，此时第一考量是学区未用，至于房子大小，地理位置也不太在乎；有人买房是为了投资，此时租售比就比较重要了。。。总结上面的情况，不外乎考虑房子是否有学区，面积，房型，楼层，地理位置，周边配套等因素，这些也是决定房子价值的重要因素。对了，还有两个基本条件，就是购房资格和手头资金，前者决定你能否买房，后者决定了你可以买什么样的房子。

所以对于买房这事，要先问问自己是否有购房资格，是否是首套（35% 的首付）还是二套（50%+的首付），再统计一下目前手头有多少现金，大概能再酬多少（向亲朋好友借）。最后你就能知道目标的房价范围是多少了。另外，从这次的经历来看，房子的升值能力影响因素依次是是否有学区，面积，地理位置，楼层。所以 2020 年末涨得最疯的就是双学区和九年一贯制的房子，其次才是单学区，接着是改善型的品质房，最后才是其他房子。

买房的注意点

在确定了目标房价范围后，就可以实地找中介帮忙带看了。这次的行情是卖房市场，有句话能很好的佐证这点：能签字的房东才是好房东。所以以往的一些经验未必起效。比如和房东砍价，我是亲眼见到房东见面涨 3 万，买方同意后，卖方说回去拿产证，然后就不来了，留一句过完年再卖。比如想法子扣中介费，现在中介都在搞独家（该房源只有他们家有），再加上卖方市场，想扣中介费，门都没有。但即使这样，不代表买方就任由卖方和中介宰，以下有几点还是挺重要的：

• 看房找链家
  注意是看房，不是成交房子。为什么这么说？比较过链家，中原，太平洋，我爱我家等中介，发现链家的房源是最多的，服务是最好，服务好体现在中介够专业；房源信息更新更实时；对看房的行程安排比较合理，能最大化看房效率；还有最贴心的看房记录，方便作对比。当然它的中介费也是最高的（2% 的房价），此外它还会收房东 1% 的费用。
• 不要在一家中介吊死
  其实每家中介或多或少都会有独家房源的。有的是因为和房东熟悉，有的是给房东钱，只有链家会收房东一个点。所以在链家带看完后，可以再找其他家中介看一看，说不定就会有心仪的独家房源，再不济也可以通过其他家去成交之前链家看过的房子，最起码可以省一点中介费。当然，每家的独家房源比较坑的点是中介费一分不让。
• 多看房，多比较
  看房最起码看十套再去做购房决定。因为房子的事情不是小事，花在上面的钱可能是父辈几十年积累下来的家底，所以这个决定一定要慎重，一定要多做比较。后期看房除非特别心仪，当晚别做决定，睡完一觉如果还觉得好再下定金。因为中介为了促成交易，获取高额佣金，经常会渲染再不下手房子就被别人买了，房市如何火爆等等，如果这个房子特别心仪，中介不说你都会买，之所以走到这步，肯定是这个房子没有那么中意，有不满意的点，所以睡一觉，排除当时中介烘托的那个氛围影响，第二天一大早做决定还来得及。当然如果你多找几家中介，即使到这一步，你也一定不慌，最起码除了这家还有其他家做选择。
• 一定不交意向金，要交就交定金
  意向金这个东西是一定不能给中介的，它会让买家被中介套牢，最起码给钱容易，拿钱很难。它的意义是买家对房子很感兴趣，是诚心想买的，让卖家放心。但是因为一般金额就 5k 左右，没有什么约束的，房东不想卖，买家也没啥办法，到时候向中介要钱时他会推荐你其它房子。如果真要给钱，就直接下定金，一般 10 万到 15 万，如果房东违约要付双倍的。这个就比较有约束力了。
• 买房要趁早，下手要快
  一旦确定这个房子就是我想要的，那么就速度下手，别犹豫，特别是今年的卖方市场，一犹豫房子就会被别的买家撬走了。

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