数字化底层逻辑揭秘！探寻地产工程行业发展新范式

导语 | 地产工程领域经过二十多年的高速发展，企业信息化已经趋于成熟。但进入数字化时代，地产工程产业数字化便面临诸多问题，因此，地厚云图创始人&CEO，腾讯云 TVP 谢远玉老师，将深入地从工程产业数字化转型的逻辑出发，带我们从底层逻辑找寻这个行业未来发展的正确路径。

作者简介

谢远玉，地厚云图创始人兼CEO，腾讯云 TVP，北京大学博士、北京大学光华管理学院 MBA、英国皇家特许建造师、国家注册监理工程师、高级工程师。曾任地厚中国总裁、顺驰地产集团华北区总裁、敬远房地产开发公司董事兼总经理、北京市西城区建委副主任、建设部建筑设计研究院及中国建筑设计咨询公司总监理工程师。曾主持管理西西工程（含西单大悦城）、国测地理信息科技产业园、古北水镇、奥运村等重点项目。有近三十年的工程管理经验，其中包括十余年的创业和企业管理经验，致力于工程管理的实践与创新，以孕育工程管理的数据文明为使命，打造 AI 项目管理+平台，推动工程产业移动互联网的创新与发展。

一、区分企业和项目两个层级的数字化

众所周知，在工程领域中，相较于企业的部门层级，每一个工程项目都自成体系，本身拥有完整的业务闭环。所以，对于地产工程行业的数字化而言，我们需要严格区分企业层级产品和项目层级产品。

首先，企业层级的产品相对来说：

• 它的数据颗粒度更粗，强调经营关键信息的输入；
• 它与政府监管没有直接关联，主要强调内部的生产组织关系；
• 它与其他合作方也没有直接关联，更多强调内部流程审批；
• 它的信息不及时、不系统、不真实，强调信息管理员的编制输入；
• 它以定制化为主导，强调不同企业的管理模式。

注意：此处所谈及的企业层级数字化，并非指通用企业服务产品，而是指核心业务数字化。

而项目层级的产品正好相反：

• 它的数据颗粒度需要细到每一个检验批或部品构件，强调工程现场的毛细血管数据；
• 它与政府监管密切相关，强调实现政府对每个工程项目全建设过程、全细节的强监管；
• 它与其他合作方密切相关，强调工程项目参建各方的立体交互；
• 同时，它要求实现工地实时数据化，强调所有管理人员自己的行为数据化，强调项目管理九大知识体系（俗称“三控两管一协调”）的数据化；
• 它的标准化成为可能，强调工程建设规范的同一性与项目管理逻辑的同质性。

因此，当其他行业的数字化转型更多强调“通用企业服务”时，地产工程行业则需要同时把握企业数字化和工程现场数字化。但是在研究这两者的过程中，我们发现，由于地产行业原来的 ERP 信息系统已经足够满足企业层级的行政、财务、营销、成本、招采体系等层面的需求，数字化转型反而无从下手；而地产行业原来的 ERP 信息系统在工地现场上却运用较弱，但项目层级产品研发与企业层级的研发又捆绑紧密，基于上述不同特点分析，两者的研发设计混同极易导致顾此失彼。所以我们在数字化过程中需要严格区分企业层级和项目层级产品。

二、界定工程数字化的内容类型

首先，我们需要明确，在本文只探讨地产工程的数字化，对于地产营销的数字化不做相关解读。接下来，我们将对智能建造所涉及的几个内容类型进行分析：

● BIM 数字化平台的本质是技术要素数字化，其强调基于构件要素数来进行在线设计协同、现场管线碰撞、节点翻模，它是一种静态数据（即使有号称 BIM 5D 的情况，也是在 3D 的基础上录入了一些合同、进度信息或关联了某些物联网设备而已，实际上并没有改变 BIM 平台以构件为核心的技术要素数字化本质）。

● 智慧工地物联网 AIoT 的本质是施工措施数字化，它和仅仅通过简单交互就直接完成核心功能智能应用的生活消费互联网完全不同。目前，智能硬件在工程数字化的应用尚未进入核心业务，尽管摄像头已经可以预警未戴安全帽、现场抽烟等行为，智能门闸可以通过人脸识别考勤，智能塔吊可以防碰撞等，但是现有的十几种智慧工地智能设备生成的数据仍然只是文明工地和劳务管理等施工措施类数据，而非工程实体建造管理类数据。我们可以把当前的若干种类建筑机器人视为施工技术与施工措施数字化的结合，虽然通过合并减少了工序，从而产生了一定的市场价值，也改变了管理任务内容，形成了相应的技术要素数据和施工措施数据，但是仍然不能生成工程实体建造管理类数据。

● 项目管理数字化的本质是行为数字化，是一种动态数据，其对应了工程实体建造管理的核心业务，基于立体网状的项目管理业务数据生成逻辑，项目管理SaaS系统也可以叫做 PIM 平台（项目管理信息模型）。我们可以将项目管理系统的发展定义为三个阶段，项目管理 1.0 对应的是基于泰勒科学管理原理，用标准化管理方法代替经验管理，从而实现工序量化；项目管理 2.0 对应的则是《项目管理原理》（PMIBOK）确立的九大知识体系及其对应在 PC 电脑上的网络计划技术与关键线路运用，其实现了管理工作的系统性动态优化；而项目管理 3.0 对应的就是基于移动互联网产生的参建各方在线交互且实时数字化，其实现了项目管理的全体系行为数字化，为工程管理智能化孕育了数据基础。

● 政府监管数字化的本质是政策创新数字化，是对工程管理数据的合规化、法治化和强制化。合规化是对应政府监管的工程数字化交互内容必须满足国家规范规程的全体系要求；法治化是对应政府监管的工程数字化成果获得了法律认可，替代了传统的纸质文件；强制化是对应政府监管的工程数字化实施不以个人意志为转移，不是主观决定运用与否，而是必须用。这三点都属于监管政策的数字化创新，搭建政府侧平台只是必要的技术支撑。

● 工程电商平台的本质是物流数字化。鉴于工程建造部件的品类多样性和复杂性，伴随工程现场空间的有限性，我们想要实现按时完成招采、按时送达现场以及部品全信息透明/可追溯的数字化管控，发挥工程电商平台的核心价值，必须进行比价竞优，这是电商数字化的必然体现。

我们把上述五个方面的数字化贯穿地产工程，实现全过程全体系的生态互联后，就实现了真正意义上“智能建造”的第一步。其中，项目管理数字化是中心，立体网状的项目管理业务数据与智慧工地 AIoT、BIM 平台、工程电商平台以及政府监管数字化平台实时交互在一起，便形成了工程项目产业数据枢纽中心，使其成为工程产业数字化基础设施。

三、用户生成数据（UGC）的工程管理应用场景数字化逻辑

在过去，我们的信息系统习惯了由少量管理员完成全部信息输入工作，传统的工程报验归档文件甚至也全部交由资料员完成，于是进入数字化时代后，我们几乎没有“用户生成数据”的基本概念，认为工程数字化工作只是几个信息员和资料员的事。

过去，在 PC 端主导的企业层级 OA 时代，信息化的本质是流程电子化，把其他各方的干系人排除在外，只是企业内部的信息流转，其相应的信息内容交互简单，所以由信息员填报为主导是合理的；但是，在当前智能手机为主导的移动互联网时代，信息化的本质已经转变为应用场景数字化，其强调个人 ID 数字化，强调 LBS（基于位置的服务），强调项目参建各方的交互行为数字孪生，强调一个任务包含多项不同类型的数据内容，其相应的信息内容交互就变得非常复杂。所以我们在其中如果还是按以往由信息员填报为主导就不接地气，甚至不合逻辑了。

在产品服务签约时，工程数字化用户指的是企业或项目部；在产品交付使用时，工程数字化用户指的是每个管理人员/工程师/劳务人员等。具体到参建各方每个人员的“用户生成数据”逻辑，我们可以借助通俗易懂的日常微信发朋友圈为例：腾讯为个人用户提供了一个“情感数字化平台”构架，个人在平台上导入影像、编辑文字、选择阅读对象、确定位置与否等，然后再点击发出就生成了相应的“个人情感数据”。同样，每个工程师在项目管理数字化平台上完成文字编辑、影像导入、图纸调取、材料报告关联、表单填写、人脸识别与电子签名签章调取等，点击发出就生成了相应的项目管理行为数据或施工作业行为数据，个人业务数据在复杂业务流程闭环中与其他相关人员的业务数据交互在一起，就生成了某个具体任务的体系化数据。

毋庸置疑，工程管理应用场景数字化的落地相较于传统信息系统实施的难度更具挑战，它需要多方多人的复杂交互，需要真实的、体系化的、实时的“用户生成数据”，而非过去只依赖于一个信息员“全办了”的填报电子化。

四、工程产业数字化转型具有强制性

在这个行业，很多人会陷入一种错误的认知，即工程数字化转型的关键在于良好的产品用户体验。他们忽略了 To B 产品的用户体验价值目标是分裂的。

诚然，To C 产品属于个人行为，其价值目标较为单一，用户体验的好坏将直接决定产品的存活率；但 To B 产品是组织行为，用户体验的价值目标分为两个对立面：决策管控人员和服从使用人员，决策管控人员期待的产品价值是人员行为合规和信息实时对称，服从使用人员期待的价值好比工作过程弹性和工作成果盲盒。所以，有组织相应就有纪律，用户体验的好坏必须建立在组织对个人的强制基础上，个人的用户体验不能直接决定产品价值。

比如企业微信的考勤和请假系统便是其中的典型代表，它们属于简单交互的数字化功能，产品本身非常实用流畅，按理来说用户的产品体验不应该有任何问题。但是，很多公司即使多次开会强调，都没能让员工自觉在上面考勤签到，只有明确与薪酬计算挂钩才真正落地使用；但是，另一方面，仍然也有许多员工不按要求使用请假功能，主要是因为用户体验的价值目标是分裂的：个人希望信息不对称然后能不被扣钱，组织则希望信息对称且按实计薪。

五、工程产业数字化转型必须有政策创新配套

值得一提的是，工程数字化产品实施的强制性不仅在于企业内部的规定，更重要的是政府监管的政策创新强制性。

事实上，BIM 平台的实施较为简单基础，它只需要一个单位安排一个专业小组进行作业即可；而智慧工地的实施则更简单，它只需要招标确定实施单位后，完成硬件安装和系统调试即可。这两者都不需要调用总包或甲方多少的管理资源，但这十几年以来，BIM 和智慧工地的推广却都是在政府政策强制下实施的。

而项目管理数字化，即基于应用场景数字化的工程数字化转型，特别是建筑工程全过程数字化的无纸化归档体系，必须是项目参建多方、多人员的共同实施、在线协同，其落地实施也需要调用总包和甲方较多的管理资源，且数字化初期价值成效甚微，这就更加需要政府监管政策创新来进行相应配套。与智慧工地或者 BIM 不同，工程数字化监管政策创新不属于增项政策，没有增加审批事项，而是对过去传统信息监管政策和纸质归档政策的数字化迭代。

在实现对应的政策强制创新后，我们就自然实现了应用场景数字化的多方在线及复杂交互逻辑，用户生成数据的有效性和价值性也能从中得到体现。此外，从用户粘性的角度来看，在政策强制创新后，我们才能得到参建各方人员持续在线交互的保证，实现真正的工程建造数字孪生。

六、实现工程产业数字化价值需要依赖体系化数据

在工程产业领域，项目管理属于系统工程，它是立体网状的复杂交互业务体系，而且它的每一个业务数据必须由多维多项内容组成。因此，没有体系化的业务数据生成，就不能真正实现工程管理智能化。这两方面的逻辑决定了工程数字化转型必须通过企业的强制推行才能落地，功能简单的产品是不能在根本上为项目管控有效赋能的。

我们看到，有些大型地产企业和建筑企业的 App 产品功能繁多，但是每个功能项下的数字化内容都只是一些简单交互。这些产品设计虽仍然延续企业层级的产品理念，但是它割裂掉了项目层级业务应用场景中的其他人，只实现了内部流程的电子化。这种内控产品功能生成的数据，与真实的工程现场管理业务逻辑完全不符合，特别是割裂掉与政府监管对应业务的交互，会导致现场很多的数字化工作成为无效作业，不仅影响线下工作重新开展，而且线上生成数据也缺乏真实性和系统性，极易导致业务数据的价值不足，难以达到相应的工程数字化转型目标。

所以，工程数字化的复杂交互逻辑，决定了项目管理产品功能内容的复杂性，对应的研发和实施工作都比纯粹的智慧工地或 BIM 复杂很多，这是工程数字化中“难啃”的硬骨头。

七、工程产业互联网最佳落地实践

2019 年，腾讯云与重庆市住建委达成合作，发布“腾讯云微瓴智能建造平台”，旨在共同推动政府监管政策创新，落实应用场景数字化，即以“项目管理行为数字化和施工作业行为数字化”为核心，实现工程项目数字化建造的转型。通过构建“建筑产业互联网平台+数据标准+生态应用”的平台模式，打通工程行业的住建监管端、项目端、企业端及行业端平台的建造过程数据以及上下游企业，形成具有特色的智能建造产业生态，为建筑业提供了数据共建共用、模型共建共享、应用共建共生的平台。

与此同时，腾讯云携手地厚云图共同打造“微瓴智能建造 App”，并为重庆市住建委量身定做基于腾讯云微瓴的政府侧平台——重庆市工程项目数字化管理平台，其中包括包括数据库、标准化开放 API 接口、项目和人员审核管理、人脸识别、电子签名签章、CA 认证等功能。重庆市住建委也陆续出台工程数字化创新政策，推动重庆区域内工程项目进行数字化建造试点。

三年来，重庆市工程监管数字化创新政策已达 12 项，其中的关键政策创新逻辑也不断深化。目前，我们正在实施 90 个工程数字化建造示范项目，同时，“微瓴智能建造 App”也主要面向以重庆万科地产、重庆龙湖地产、重庆中海地产、重庆华润置地等为代表的品牌地产企业客户。

2021 年 11 月，腾讯云微瓴智能建造平台成功入选“住建部智能建造新技术新产品创新服务典型案例（第一批）”建筑产业互联网平台典型案例。2022 年 9 月，地厚云图取得“建筑工程全过程数字化无纸化实时动态归档的管理方法”发明专利。

2022 年 1 月 11 日，北京市住建委正式发布《关于在全市房屋建筑工程中推进工程资料电子化工作的意见》中明确“实现工程资料的在线编制、在线流转审批、在线电子签名、电子签章等功能，形成包含有效的、完整的、合法的电子签名、电子签章的工程资料电子文件及数据，并可将形成的电子文件及数据内容同步上传市工程资料平台”、“合法有效的电子化工程资料与纸质工程资料具有同等法律效力。”

目前，北京市住建委和重庆市住建委尚未将工程数字化归档作为强制政策，其仍处于试点阶段。“道阻且长，行则将至；行而不辍，未来可期”，让我们站在行业的高度，以工程项目为中心，推动工程监管数字化政策创新，落实全过程全体系施工过程一致性的行为数据生成，从而真正实现工程数字化转型。