CM模式是什么？如何应用？

CM 模式作为一种先进的项目管理模式，在建筑工程领域中发挥着越来越重要的作用。随着数字化技术的应用、绿色建筑和可持续发展的要求、集成化和一体化管理的趋势以及国际化和跨文化管理的挑战，CM 模式也将不断创新和发展，为建筑行业的发展做出更大的贡献。

一、CM 模式概述

CM（Construction Management）模式，即建设管理模式，是一种在建筑工程领域广泛应用的项目管理方法。它起源于 20 世纪 60 年代的美国，旨在为业主提供更高效、更灵活的项目管理服务。

CM 模式的核心思想是通过专业的建设管理团队，对工程项目进行全过程的规划、协调和控制。与传统的项目管理模式不同，CM 模式强调在项目的早期阶段就介入，与设计团队紧密合作，共同优化项目方案，减少项目变更，提高项目的质量和进度控制水平。

二、CM 模式的发展历程

（一）起源与初步发展

20 世纪 60 年代，美国的建筑市场面临着项目规模不断扩大、技术复杂度不断提高、业主需求日益多样化等挑战。传统的设计 - 招标 - 建造（DBB）模式在项目进度和成本控制方面逐渐暴露出不足。在这种背景下，CM 模式应运而生。最初的 CM 模式主要应用于商业建筑和工业建筑项目，通过引入专业的建设管理团队，提前参与项目规划和设计，有效地缩短了项目建设周期。

（二）成熟与推广

20 世纪 70 - 80 年代，CM 模式在实践中不断完善和成熟。建设管理团队的职责范围进一步扩大，不仅包括项目的进度和成本控制，还涵盖了质量控制、风险管理、合同管理等方面。同时，CM 模式也逐渐得到了业主和建筑行业的广泛认可，开始在更多类型的工程项目中推广应用，如住宅建筑、公共设施建设等。

（三）国际化发展

20 世纪 90 年代以来，随着全球经济一体化的加速，CM 模式也逐渐走向国际化。许多国际工程公司将 CM 模式引入到其他国家和地区的工程项目中，并根据当地的市场环境和文化背景进行了相应的调整和创新。如今，CM 模式已经成为国际建筑工程领域中一种重要的项目管理模式。

三、CM 模式的特点

（一）早期介入

CM 模式强调建设管理团队在项目的早期规划阶段就介入，与设计团队共同工作。这样可以充分发挥建设管理团队的专业经验，对项目的可行性、功能布局、施工工艺等方面进行深入分析和优化，避免在项目实施过程中出现大量的设计变更，从而节约项目成本，缩短项目建设周期。

（二）快速路径法

CM 模式采用快速路径法（Fast - Track）进行项目建设。即在设计尚未完成时，就开始进行部分工程的施工招标和施工。这样可以使项目的设计和施工并行进行，大大缩短了项目的总建设周期。例如，在建筑主体结构设计完成后，就可以开始进行室内装修工程的招标和施工，而不必等到整个项目的设计全部完成后再开始施工。

（三）专业分工与协作

CM 模式下，建设管理团队、设计团队、施工承包商等各方之间有着明确的分工和协作关系。建设管理团队负责项目的整体规划、协调和控制，设计团队负责项目的设计工作，施工承包商负责项目的施工建设。各方之间通过密切的沟通和协作，共同实现项目的目标。

（四）风险管理

CM 模式注重项目的风险管理。建设管理团队在项目的早期阶段就对项目可能面临的风险进行识别和评估，并制定相应的风险应对措施。在项目实施过程中，建设管理团队还会对风险进行动态监控和管理，及时调整风险应对策略，确保项目的顺利进行。

四、CM 模式的作用

（一）提高项目质量

由于 CM 模式下建设管理团队在项目早期就介入，能够与设计团队共同优化项目方案，选择合适的施工工艺和材料，从而提高项目的质量水平。同时，建设管理团队在项目实施过程中对施工质量进行严格的监督和管理，确保施工符合设计要求和相关标准规范。

（二）缩短项目建设周期

通过采用快速路径法，CM 模式使项目的设计和施工并行进行，有效地缩短了项目的总建设周期。这对于业主来说，可以更快地获得项目的使用价值，提高投资回报率。对于社会来说，也可以更快地满足人们对基础设施和公共服务设施的需求。

（三）降低项目成本

CM 模式下建设管理团队的早期介入和优化设计，可以避免项目实施过程中的大量设计变更，从而节约项目成本。同时，建设管理团队通过对项目进度和成本的有效控制，合理安排资源，避免资源浪费和闲置，也可以降低项目成本。

（四）增强项目管理的专业性

CM 模式下，建设管理团队由专业的项目管理人员组成，他们具有丰富的项目管理经验和专业知识。通过他们的专业管理，可以提高项目管理的水平和效率，确保项目的顺利进行。

五、CM 模式的类型定义

（一）代理型 CM 模式（Agency CM）

在代理型 CM 模式中，CM 单位作为业主的代理，按照业主的要求进行项目管理工作。CM 单位与业主签订服务合同，代表业主与设计单位、施工承包商等进行沟通和协调。CM 单位不承担项目的施工任务，只负责项目的管理和协调工作。业主与施工承包商签订施工合同，施工承包商直接对业主负责。

（二）风险型 CM 模式

（At - Risk CM）风险型 CM 模式中，CM 单位不仅负责项目的管理和协调工作，还承担项目的施工任务。CM 单位与业主签订总承包合同，对项目的质量、进度、成本等方面承担全部责任。业主只需要与 CM 单位进行沟通和协调，不需要直接管理施工承包商。

六、CM 模式的应用场景

（一）大型复杂工程项目对于大型复杂工程项目，如高层建筑、大型商业综合体、机场航站楼等，由于项目规模大、技术难度高、涉及专业多，采用传统的项目管理模式往往难以有效地控制项目进度和成本。CM 模式通过专业的建设管理团队的早期介入和协调管理，可以更好地应对项目的复杂性，提高项目的管理水平和效率。

（二）业主对项目建设周期要求较高的项目如果业主对项目建设周期有较高的要求，希望尽快获得项目的使用价值，那么 CM 模式是一个不错的选择。通过采用快速路径法，CM 模式可以大大缩短项目的建设周期，满足业主的需求。

（三）业主缺乏项目管理经验的项目对于一些缺乏项目管理经验的业主来说，自行管理工程项目可能会面临诸多困难和风险。CM 模式下，专业的建设管理团队可以为业主提供全方位的项目管理服务，帮助业主解决项目管理过程中遇到的各种问题，降低项目风险。

七、CM 模式的步骤过程

（一）项目启动阶段

业主确定项目需求和目标，选择合适的 CM 单位。CM 单位与业主签订服务合同，明确双方的权利和义务。CM 单位组建项目管理团队，制定项目管理计划。

（二）项目规划阶段

建设管理团队与设计团队共同进行项目规划和设计，优化项目方案。进行项目的可行性研究和经济分析，确定项目的投资预算。制定项目的进度计划和质量计划。

（三）项目招标阶段

根据项目进度计划，分阶段进行施工招标。协助业主选择合适的施工承包商，签订施工合同。进行材料和设备的采购招标，确保材料和设备的质量和供应。

（四）项目施工阶段

建设管理团队对施工过程进行监督和管理，确保施工符合设计要求和相关标准规范。定期召开项目协调会议，解决施工过程中出现的问题。对项目的进度、质量、成本进行动态监控和管理，及时调整项目计划。

（五）项目竣工验收阶段

组织施工承包商进行项目竣工验收，确保项目符合验收标准。协助业主办理项目的竣工结算和交付使用手续。对项目进行总结和评价，为今后的项目管理提供经验教训。

八、辅助工具在 CM 模式中的介绍和应用

（一）辅助工具——板栗看板

板栗看板是一款协助项目管理的可视化管理工具。它通过将项目的进度、质量、成本等信息以直观的看板形式展示出来，帮助项目管理人员和相关人员及时了解项目的进展情况，发现问题并及时解决。

可视化展示

板栗看板可以将项目的各项信息以图表、图形、表格等形式进行可视化展示，使项目信息一目了然。项目管理人员可以通过看板快速了解项目的整体情况，包括项目进度、任务分配、资源使用情况等。

任务管理

板栗看板可以对项目任务进行详细的分解和管理。项目管理人员可以在看板上创建任务、分配任务、设置任务优先级和截止日期等。同时，看板还可以显示任务的完成情况，方便项目管理人员进行跟踪和监督。

（三）辅助工具在 CM 模式中的应用

项目进度管理

在 CM 模式中，项目进度管理是非常重要的。板栗看板可以将项目进度计划以甘特图的形式展示出来，项目管理人员可以直观地看到项目的各个阶段和任务的开始时间、结束时间和进度情况。同时，看板还可以实时更新项目进度，当出现进度偏差时，及时发出预警，提醒项目管理人员采取措施进行调整。

质量管理

质量管理是项目成功的关键之一。板栗看板可以将项目质量检查结果和质量问题以列表的形式展示出来，项目管理人员可以及时了解项目的质量状况。同时，看板还可以对质量问题的处理过程进行跟踪和管理，确保质量问题得到及时解决。

成本管理

成本管理是项目管理的重要内容。板栗看板可以将项目成本预算和实际成本支出以图表的形式展示出来，项目管理人员可以清晰地看到项目成本的变化情况。同时，看板还可以对成本超支的原因进行分析和预警，帮助项目管理人员采取措施进行成本控制。

沟通协作管理

在 CM 模式中，沟通协作非常重要。板栗看板可以为项目管理人员和相关人员提供一个便捷的沟通协作平台。项目管理人员可以在看板上发布项目通知、任务分配、问题反馈等信息，相关人员可以及时回复和处理。同时，看板还可以记录沟通协作的过程和结果，方便后续查询和追溯。