浅谈不动产登记中的区块链应用 |《超话区块链》83期回顾

不动产登记背景

不动产证与房产证是一对极易混淆的概念，不能简单地将两者等同。房产证本质上属于不动产证的一种，两者有一定的区别。

第一是名称不同，不动产证的全称是中华人民共和国不动产权证书，而房产证全称是中华人民共和国房地产权证；

第二是内容不同，不动产权证在房产证内容基础上增加了镭射区、不动产单元号、适用期限等；

第三是发证机关不同，房产证的发证机关是市（县）房地产管理局或市（县）人民政府，不动产权证的不动产登记机构是县级以上人民政府的专业部门；

第四是版本不同，不动产证有两个版本而房产证只有一个版本；

第五是测绘与制作成本缴费不同，房产证需要进行两次缴费而不动产证只需一次。

不动产登记的历程包含起步阶段、分散登记阶段、统一登记改革阶段、创新发展四个阶段。

建国初期，我国没有完整化的登记手册，土地、房产登记基本停滞，直到1978年改革开放以后开始有了一些分散的登记制度以适应中国经济市场的转型。2013年，我国推出《不动产登记暂行条例》并且不断完善形成不动产登记制度体系。从2018年至今，我国加快推进制度创新，探索不动产登记便民利企的新举措，推动不动产登记提质增效。

《不动产登记暂行条例实施细则》的颁布，主要是为了保护权利人的合法权益，方便人民群众办理不动产登记。该细则主要适用于集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权以及其他法律规定需要登记的不动产权利。

最终，由国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。而县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作。

不动产登记流程及痛点

在2013年以前，个人贷款需从开发商处购买商品，在办理流程的每一环节都需相应部门进行登记。

如个人贷款购买二手房，首先，购房者与中介需签订房屋出售委托协议，再与挂牌的房源进行客户匹配。

同时需房管局相关部门核实验证购房资格，然后再签订合同，去公安部、税务部门登记机构等不动产登记窗口提交相应材料。等所有材料齐全后，方可进行受理审查。在所有条件都顺利的情况下，大概需要40多个工作日。

目前对流程进行优化后，办理的时间除了购房资格审核以外，所需工作日时间由少则半个月、多则一个月减少到5天内。

同时我们在实际购房过程中，视当地情况不同，时间也会有所差别。包括贷款审批、征信查询、相关税费的登记过户等，这些促使我们要去相应的部门多跑两趟。虽然已经进行了一些优化，但是依然不能够实现跑一次窗口就完成闭环。

总体而言，不动产登记在逐渐优化中，仍然会面临不少问题。

首先，由于登记依据不同，不同地方所执行的命令和准则、所遵照的规章制度差距较大。

其次，技术标准存在差异。在实行信息化过程中，每个部门或是机构所对应的数据接口、规范要求、数据是否加密等，都有可能存在差异。

最后，整个体系待规范、完善。虽然我国建有产证中心，但数据更新的及时度和匹配情况，与银行、税务机关、当地政府之间的数据对接还存在很大的优化空间。

区块链解决方案

目前，一些从业者尝试通过区块链技术对整套流程进行改善。区块链就像一辆车，它可能是一辆整车，也可能是一辆自行组装的车，然而组装车的实用性可能会出现很多问题。

因此，我们提出将理念与技术相结合成为一个体系，以至兼容所需的业务进行向下传输。

基于区块链技术有如下几大优势，故采用区块链技术实现不动产登记。

首先，区块链技术能够突破时间和地域的限制，实现各个部门账本的实时共享，通过机构之间的对话达成数据共识，提高办证的效率。

其次，不动产资料查询进一步优化，例如某人在深圳工作，而他的家乡在安徽合肥，能否跨地域进行查询呢？民政局是否能查询用户产权拥有情况？这些问题通过区块链技术都可以得到很好解决。

再次，实现多维评价，我们如何监督政府部门？是否能实时监控事件办理的节点？通过对区块链技术的合理利用，能实现登记办理流程的改进。

最后，运用区块链技术有利于改善营商环境，通过效率提升或者系统应用、服务改善，实现商业化运作的提效。

我国的不动产登记条例推出以来，经过不断的摸索和实践，发现在当前环境中，信息化水平仍满足不了我们的需求，因而提出最终目标——“一窗受理、一站办结”、“进一扇门、交一套资料、一次性缴费、一次领证”，实现从受理到登记发证“最多跑一次”。

对此，我们提出了针对性的解决方案设计。

联盟链的技术架构主要是在国家级不动产登记信息平台下设一个主节点、31省节点和N部门节点。通过互联网和个人的移动端或PC终端，登录到不动产信息登记平台的核验系统，查验证书的核验抵押等级状态以及其他信息。

在这个过程中，可以把所有需要查验的信息一步查询到位。然后对接政务系统，把部分政务系统进行微调，可能是提供一些数据接口、部署区块链节点到它的政务平台，从而形成一个子节点。最后，政务系统在对接数据以后，就可以形成全国不动产登记信息统一共享系统。

当用户在买新房时，系统会将所需数据传到银行，办完抵押登记后做按揭贷款，并且出具保证函。然而，在全民实现区块链化以后，就可以无需出函。只要名下的产权已经登记完成，相应的资金就能直接到达开发商，大大降低了中间风险。

区块链+不动产应用实践

目前，“区块链+不动产登记”的应用在不少省份已渐渐成型。

去年12月，广东省推出“区块链+不动产登记”，要求各地市级全部应用该系统，或构建自己的系统，并与省级区块链进行对接。广东省政府坚持先行试点，努力实现基本建成“区块链+不动产登记”平台，基本实现不动产交易、登记、缴税、金融四类数据上链。

目前，在广东部分地市级已经完成整个政务系统和不动产信息的整合。省级区块链虽然还未实现各地级市全覆盖，但可以预计目前已有部分归集到应用全省的可信数据库中，其中数据真实可信。基于数据链、数据层，我们支持全流程的业务办理、业务的协同以及数据的共享。

瀚兰区块链地产联合北京大学、香港科技大学、新加坡国立大学、美国休斯敦大学等，成立区块链地产研究中心，围绕区块链地产领域展开相关研究，推进行业技术的持续迭代，助力行业完成转型升级。

目前，瀚兰推出的基于FISCO BCOS的数字化房地产开发服务平台——兰房链，为房地产开发全行业提供高效、可信任、优质的线上运营管理服务。平台专注打造数字地产价值闭环，致力于在房地产开发行业中建立信用及价值体系。

《超话区块链》
《超话区块链》是由FISCO BCOS 开源社区推出的直播活动，每周四晚8点，社区邀请一位技术极客或应用先锋，做客直播间分享开发实践或应用心得。作为社区固定栏目，《超话区块链》已举办近百场，从技术研讨到产业应用均有触达，欢迎大家自荐或推荐朋友到直播间分享。公众号对话框回复小助手入群观看直播。

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